Gastbeitrag Oliver Rohr, Bereichsleiter Büro und Gewerbe, bulwiengesa AG (April 2023) Immobilienklima nimmt langsam an Fahrt auf
Der Immobilienmarkt wird seit dem vergangenen Jahr von einer Pleitewelle erschüttert - für viele Projektentwickler wurde die toxische Mischung aus stark sinkenden Verkaufspreisen, steigenden Materialkosten und hohen Finanzierungskosten zur echten Belastungsprobe. Diese Unsicherheiten spiegeln sich 2023 vor allem auch im Immobilienklima der einzelnen Segmente wider. Während das Büroklima mit 49,9 Zählerpunkten (-25,5 % gegenüber 2022) zu den Verlierern des Jahres 2023 zählte, verzeichneten das Handelsklima (+30,8 %) und das Wohnklima (+28,7 %) trotz immer wiederkehrender Rückschläge eine positive Bilanz für 2023. Auch das Logistikklima hielt sich mit Ausnahme der Monate Juli sowie August über der Marke von 100 Punkten.
Zu Beginn des neuen Jahres ist zwar noch wenig Bewegung im Markt - die Erwartung, dass die EZB den Leitzins in absehbarer Zeit senken wird, führt jedoch dazu, dass die Akteure verstärkt an den richtigen Markteinstiegsstrategien und -zeitpunkten feilen. Dies lässt einen leicht optimistischen Blick in die Zukunft zu.
Ein Blick auf die einzelnen Assetklassen zeigt, dass sich der positive Stimmungstrend durch fast alle Segmente zieht. Mit +9,4 % verzeichnet das Büroklima im Februar zwar den höchsten Anstieg, bildet mit 58,2 Punkten aber erneut das Schlusslicht. Unangefochtener Spitzenreiter bleibt der Wohnimmobilienmarkt mit 127,5 Punkten (+9,2 %). Das Handelsklima übertrifft mit einem Plus von 6,9 Prozent erstmals seit Mai 2022 wieder die 60-Punkte-Marke (62,1 Zählerpunkte), während das Logistikklima zwar erneut leicht auf 104 Punkte (-2,5 Prozent) nachgibt, sich aber dennoch stabil zeigt. Auffallend positiv ist auch die Stimmung beim Hotelklima, das nach einem Rückgang in den letzten beiden Monaten mit einem Plus von 7,6 % nun bei 86,7 Zählerpunkten liegt.
der positive Stimmungstrend zieht sich durch fast alle Segmente
Einzelhandel weiterhin vor großen Herausforderungen
Auch wenn die Corona-Pandemie im innerstädtischen Einzelhandel weitgehend vergessen ist und sich die Passantenfrequenzen vielerorts wieder deutlich erholt haben, bleibt das Marktumfeld schwierig. Konsumzurückhaltung, Insolvenzen und zunehmende Leerstände trüben das Bild. Auf der anderen Seite drängen neue Einzelhandels- und Gastronomiekonzepte in die Haupteinkaufsstraßen und nähren die Hoffnung auf die Zukunftsfähigkeit der Innenstädte. Es bleibt abzuwarten, wie sich die erneute Insolvenz von Galeria Karstadt Kaufhof auf die Innenstädte auswirken wird. Die Kundenströme werden sich neu ordnen und das Umfeld dieser ehemals dominierenden Innenstadtmagnete wird sich vielerorts neu erfinden müssen. Vor diesem Hintergrund stehen viele Innenstädte in naher Zukunft vor großen Veränderungen mit weitreichenden Auswirkungen auf die Branchen- und Mieterstruktur der Innenstädte.
Insbesondere in den C- und D-Städten etablieren sich zunehmend preisorientierte Konzepte in den innerstädtischen Fußgängerzonen, was nicht ohne Auswirkungen auf das erzielbare Mietniveau bleibt. In Augsburg ist die Spitzenmiete in der 1A-Lage das sechste Jahr in Folge gesunken. Wahrscheinlich ist die Talsohle hier noch nicht erreicht. Neuvermietungen gestalten sich deutlich schwieriger und gehen meist mit deutlichen Preisabschlägen einher.
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